Ang mga paghihigpit sa dayuhang pamumuhunan sa merkado ng residential property ng Indonesia ay maaaring mabawasan 

Ang Indonesia ay malapit sa tuktok ng pinakamagagandang bansa sa mundo at inaasahang aabutan ang Germany, Japan, at UK ayon sa laki ng ekonomiya nito, na matiyak ang ika-4 na puwesto sa buong mundo sa kalagitnaan ng siglo.

Ang Gross Domestic Product (GDP) ay lumalaki sa isang kahanga-hangang rate na higit sa 5% bawat taon, na higit sa pandaigdigang average. Ang nickel ore export ban, na ipinakilala tatlong taon na ang nakararaan, ay tila naging isang tagumpay, na umaakit ng malaking dayuhang pamumuhunan sa bansa at naging isang pandaigdigang hub ng industriya na gumagawa ng baterya. Ang bilang ng mga naninirahan sa lungsod ay lumalaki din sa isang kahanga-hangang bilis, pinalakas ng mataas na mga rate ng fertility at patuloy na urbanisasyon.

Tinatantya ng World Bank ang 780,000 bagong pagbuo ng sambahayan bawat taon hanggang 2045, na nagtutulak ng pangmatagalang matatag na pangangailangan para sa pabahay.

Sa unang sulyap, kung gayon, ang merkado ng ari-arian ng Indonesia ay isang perpektong lugar upang mamuhunan.

Ayon sa Numbeo, isang cost-of-living database, ang mga presyo ng residential property ay makabuluhang mas mababa kaysa sa ibang mga bansa na may kahalintulad na kita.

Sinasabi nito na ang average na presyo ng isang square meter ng residential property sa isang city center sa Indonesia ay nasa itaas lamang ng $1,600, na makabuluhang mas mababa kaysa sa Vietnam o Pilipinas kung saan ito ay kasing taas ng $2,800 at $2,500 ayon sa pagkakabanggit.

Ang demand ay pinalakas pa sa pamamagitan ng pagtaas ng kita at mga pamilyang lumilipat mula sa mga substandard na bahay patungo sa mas magagandang bagong itinayong mga lugar, habang ang panig ng supply ay lumalabas na umaabot na sa pinakamataas na kapasidad nito dahil karamihan sa mga pangunahing developer at builder ng bansa ay sobra-sobra na sa nalalapit na mga maturity at limitadong espasyo. lumaki.

anunsyo

Sa kabuuan, ang pagtaas ng mga presyo ay mukhang talagang kaakit-akit.

Gayunpaman, ang mga presyo ay nananatiling medyo mababa para sa isang magandang dahilan.

Dahil isa lamang sa limang pamilyang Indonesian ang may kakayahang bumili ng bahay sa isang bukas na komersyal na merkado at higit sa 2% ng populasyon (mga 6 milyon) ang epektibong walang tirahan, ang pangunahing priyoridad ng gobyerno ng Indonesia ay matagal nang protektahan ang merkado mula sa mga mayayamang tao. mga dayuhan na magtutulak sa pagtaas ng presyo ng pabahay, lalo na sa mga lugar tulad ng Jakarta o Bali.

Hanggang 2015, walang dayuhang mamamayan ang epektibong pinahintulutang magmay-ari ng residential property sa Indonesia; lahat ng mga pagbili ay ginawa sa pamamagitan ng mga lokal na nominado.

Ang mga pambansang batas ay epektibo pa ring nagbabawal sa mga dayuhan sa buong 'freehold' na pagmamay-ari ng ari-arian, nililimitahan ang kanilang mga karapatan sa isang leasehold ng maximum na 80-100 taon na walang access sa mortgage finance. Nagtakda rin ang pamahalaan ng pinakamababang presyo ng ari-arian na mabibili ng dayuhang mamumuhunan, na umaabot mula sa humigit-kumulang $65,000 para sa isang flat sa mga lugar tulad ng Northern Sumatra hanggang $325,000 para sa isang bahay sa Jakarta, Bali, o mga bahagi ng Java.

Ito ay isang luxury segment ayon sa mga pamantayan ng Indonesia; lahat ng mas mura ay natitira para sa mga lokal.

Bagama't ang mga paghihigpit ay tila nagtagumpay sa pagpapanatiling abot-kaya ng mga presyo ng ari-arian para sa mga Indonesian, ang mga ito, kasama ng napakalaking burukrasya at labis na mga target sa pagpapaunlad ng imprastraktura, ay nilimitahan ang kakayahang kumita ng sektor ng konstruksiyon.

Ang mga kumpanyang nakikipagbuno sa tumataas na utang ay hindi nakabuo ng sapat na libreng daloy ng pera, nagri-ring ng mga alarm bells na hindi katulad ng mga nasa China.

Ito, bukod sa iba pang mga pagsasaalang-alang, ay nag-udyok ng isang makasaysayang hakbang tungo sa liberalisasyon ng dayuhang pagmamay-ari.

Noong 2021, tinanggal ng Indonesia ang pangangailangan para sa isang dayuhang mamimili na magkaroon ng pangmatagalang permit sa paninirahan bago magpatuloy sa isang deal at ipinakilala ang ilang karagdagang pagbabago sa mga batas sa pagmamay-ari na nakikinabang sa mga namumuhunan sa ibang bansa.

Gayunpaman, ang reporma sa ngayon ay halos hindi nagbunga ng pag-asa para sa pambihirang tagumpay.

Tinatayang sa ngayon ay humigit-kumulang 200 dayuhang may-ari lamang ang direktang bumili ng residential property sa Indonesia, nang walang nominado, sa nakalipas na ilang taon, na may halos 40 sa kanila noong 2023.

Sinisisi ng mga eksperto ang mga pagkaantala sa pagpapatupad: ang mga lokal na awtoridad ay iniulat na nangangailangan pa rin ng mga resident ID at panatilihing mahaba at masalimuot ang proseso ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari.

Ngunit ang lahat ng ito ay inaasahang magbabago sa lalong madaling panahon.

Dahil ang sektor ng konstruksiyon ay nagkakaloob ng humigit-kumulang 20% ​​ng paglago ng GDP, pinapabuti ang domestic demand para sa lahat mula sa mga metal, enerhiya, at kongkreto hanggang sa mga serbisyo, ang Indonesia ay walang ibang pagpipilian kundi ang higit pang buksan ang merkado ng pabahay nito sa mga dayuhang mamumuhunan, kahit sa premium segment.

Ang ilan ay nag-iisip na sa kalaunan ay paganahin ng gobyerno ang ganap na pagmamay-ari ng freehold para sa mga dayuhan, kahit man lang sa loob ng limitadong istilo ng free-zone, mga teritoryo at i-streamline ang proseso ng pagpaparehistro.

Sinisikap din ng gobyerno na akitin ang mga mayayamang migrante.

Kamakailan ay naglunsad ito ng 'second home' visa scheme na nagbibigay ng permit na manatili sa bansa ng hanggang 10 taon para sa mga may matatag na kita at higit sa humigit-kumulang $130,000 sa ipon, isang 'golden visa' para sa mga milyonaryo, at naghahanap sa pagsisimula ng isang 'digital nomad' na visa na naglalayon sa mga batang propesyonal na nagtatrabaho sa malayo.

Ngunit maging ang kasalukuyang, limitadong pagmamay-ari ng leasehold ay mukhang kaakit-akit.

Ayon sa Housearch.com, isang nangungunang platform sa paghahanap ng ari-arian, ang average na ani sa pagrenta sa ilang 'mainit' na lugar ay umaabot ng kasing taas ng 15%.

Nangangahulugan ito ng mas mababa sa 8 taong payback period, at kahit na may katamtamang pagtaas ng presyo sa panahon ng lease, ay makakasiguro ng isang disenteng double-digit na return on investment.

Ibahagi ang artikulong ito: